Asbest bei Hauskauf: Das müssen Sie beachten

Kommt der Traum vom Eigenheim endlich in greifbare Nähe, muss natürlich alles passen: Lage, Raumaufteilung und Kaufpreis. Nicht selten werden in der Euphorie potenzielle Probleme übersehen. Entdeckt man erst nach dem Kauf gesundheitsschädlichen Asbest, folgt auf den Kauf des Traumhauses schon sehr bald das böse Erwachen. Denn niemand möchte dem krebserregenden Gefahrstoff permanent ausgesetzt sein. Lesen Sie in diesem Ratgeber, wie Sie Asbest bereits im Vorfeld erkennen und von welchen Rechten Sie als Käufer profitieren können. Falls der Asbest der einzige Haken an Ihrem ansonsten perfekten Wunschhaus darstellt, geben wir selbstverständlich auch Tipps zum problemlosen Vorgehen bei der Sanierung.

Warum kann Asbest beim Hauskauf ein Problem darstellen?

Gesundheitliche Risiken

Eine Asbestexposition kann zu einer Reihe von größtenteils unheilbaren Erkrankungen führen. Während eine Lungenfibrose (Asbestose) oder Lungenkrebs größtenteils bei Menschen auftritt, die aufgrund Ihrer Arbeit über längere Zeiträume hohen Asbestkonzentrationen ausgesetzt waren, wurde maligne Bauchfelltumore mit schlechter Prognose, sogenannte Mesotheliome, bereits nach einer Exposition von nur einem Monat beobachtet.

Finanzieller Aufwand

Asbestsanierungen sind eine teure Angelegenheit. Sie können in manchen Fällen aufgeschoben werden, müssen früher oder später aber definitiv angegangen werden. Eine kostenlose Anfrage bei den Asbestprofis kann Ihnen Klarheit über die Kosten verschaffen. Wir helfen auch bei der Beurteilung, wie dringend Ihr Fall eingeordnet wird, sodass Sie diese Informationen bereits bei den Kaufverhandlungen vorlegen können.

Organisatorischer Aufwand

Asbestsanierungen unterliegen der Gefahrstoffverordnung und dürfen nur von Fachbetrieben mit behördlicher Zulassung und nachgewiesener Sachkunde (TRGS 519) durchgeführt werden. Diese Arbeiten zusätzlich zu anderen Baustellen zu koordinieren, kann herausfordernd sein. Gerade bei Dach- und Fassadenarbeiten ist die Nutzung des Hauses während der oft wochenlang andauernden Sanierung nicht möglich.

Aufklärungspflicht des Verkäufers: Wozu ist der Verkäufer verpflichtet?

Der Verkäufer einer Immobilie ist verpflichtet, jedem potenziellen Käufer unaufgefordert über alle asbesthaltigen Baustoffe des Gebäudes eine genaue Auskunft zu erteilen, sofern ihm das Vorhandensein bekannt ist. Das geht aus dem Leitsatzurteil des Bundesgerichtshofs vom 27. März 2009 hervor. Baustoffe wie Asbest, die bereits in geringen Mengen kanzerogen wirken, stellen einen sogenannten offenbarungspflichtigen Sachmangel dar, auch wenn die Baustoffe zu Erbauungszeiten gebräuchlich waren. Kommt der Verkäufer dieser Aufklärungspflicht nicht nach, sind die Voraussetzungen für eine arglistige Täuschung erfüllt. Dies wiederum führt dazu, dass der Verkäufer für den Schaden haftet und dem Käufer Schadensersatz leisten muss, selbst wenn ein Gewährleistungsausschluss besteht. Es muss dafür auch nicht nachgewiesen werden, dass die Baustoffe im Haus tatsächlich Fasern abgeben, die zu einer Gesundheitsgefährdung führen. Dieser Nachweis ist nicht notwendig, weil eine gewöhnliche Nutzung des Objektes Renovierungs-, Instandhaltungs- und Reinigungsarbeiten einschließt. Diese Tätigkeiten führen auch bei fest gebundenen Fasern – wie beispielsweise im Asbestzement – während der Bearbeitung zu einer erheblichen Faserfreisetzung und gefährden damit Gesundheit und Umwelt.

Beachten Sie: Wenn Sie als Käufer aufgrund von sehr offensichtlicher Asbestbelastung wie z.B. Eternitplatten im Außenbereich selbst davon hätten wissen können, werden Sie vor Gericht zumindest sehr eingehend dazu befragt und bleiben im ungünstigsten Fall auf den Sanierungskosten sitzen.

Wie erkenne ich Asbest vor dem Hauskauf?

Es gibt einige Anhaltspunkte, die einen Asbestverdacht begründen. Häuser mit einem Baujahr vor 1993 können grundsätzlich betroffen sein. Bei Altbauten mit Baujahr vor 1900 wurde bei der Errichtung noch kein Asbest verwendet, kann aber durchaus im Rahmen von An- und Umbaumaßnahmen nachträglich in das Gebäude gelangt sein. Puren, schwach gebundenen oder zerfallenden, fest gebundenen Asbest erkennt man häufig an der gräulichen oder bläulichen Färbung sowie an der faserartigen Struktur. Zudem lässt sich Material mit hohem Asbestgehalt oft eindrücken und ist nicht brennbar.

Die flexiblen Fasern befinden sich zur Isolation oder Abdichtung insbesondere dort, wo sich Bauteile häufig ausdehnen. Fertighäuser der 60er oder 70er Jahre sind besonders oft betroffen, wohingegen auch in Massiv- und Holzhäusern durchaus auch größere Mengen Asbest verbaut sein können. Es ist jedoch schwerer nachzuvollziehen, da hier nicht jedes Bauteil eine Herstellerspezifikation hat. Ansonsten helfen Dokumentationen, Unterlagen und Kennzeichnungen weiter. Raumluft- und Materialanalysen können einen Anfangsverdacht dann konkretisieren.

Lohnt es sich, trotz Asbest ein Haus zu kaufen?

Diese Frage kann nur im Einzelfall beantwortet werden. Sie sollten insbesondere die folgenden Punkte beachten, während Sie Pro und Kontra abwägen:

Angebotspreis: Sollten Sie ein echtes Schnäppchen gefunden haben, das vielleicht deutlich unter Wert verkauft wird, weil der Verkäufer nicht viel Zeit hat, kann der Preis auch nach Abzug aller Entsorgungskosten sowie Sanierungskosten noch erschwinglich sein.

Umfang der Asbestbelastung: Es macht natürlich einen gravierenden Unterschied, ob nur ein Nachtspeicherofen ausgebaut werden muss oder das gesamte Dach und Fassade saniert werden müssen. Der letztere Fall kann auch als Gelegenheit betrachtet werden, um das Haus nach den eigenen Wünschen zu gestalten.

Arbeitsaufwand: Haben Sie die Zeit und Muße, unter Umständen monatelang mit einer Baustelle zu leben, bevor Sie das Haus beziehen können? Während dieser Zeit müssen Sie die Arbeiten koordinieren und im Fall von Problemen bei der Sanierung ansprechbar sein. Dafür können Sie sich am Ende sicher sein, ausschließlich schadstofffreie Materialien in Ihrer Wohnumgebung zu haben.

Auch wenn bei Asbestzement noch kein generelles Sanierungsgebot besteht, stellt das Belassen der Altlasten im Gebäude keine Option dar. Zu wahrscheinlich ist eine Freisetzung der Fasern bei Alterung und Beschädigungen. Eine steuerliche Absetzbarkeit ist aber möglich, alternativ auch Förderungen, wenn eine Solaranlage installiert oder energetisch saniert wird.

Was passiert, wenn der Käufer den Asbest erst nach dem Hauskauf entdeckt?

Hierbei ist es ausschlaggebend, ob der Verkäufer von dem Asbest gewusst hat. Wenn der Verkäufer dann seiner Aufklärungspflicht nicht nachkommt, das heißt vorhandenen Asbest verschweigt oder falsche Angaben dazu macht, spricht man von einer arglistigen Täuschung. Da Asbest einen offenbarungspflichtigen Baumangel darstellt, kann der Käufer von seinen allgemeinen Mängelrechten Gebrauch machen:

• Nacherfüllung
• Minderung
• Rücktritt
• Schadenersatz

Die Nacherfüllung kommt allerdings bei Asbestbelastungen nicht in Betracht, da dieser Baumangel nicht durch Nachbesserung, sondern nur vollständigen Austausch zu beseitigen ist. Der Käufer kann also zwischen einer Minderung des Kaufpreises, einem Rücktritt vom Kaufvertrag und einer Schadenersatzzahlung wählen.

Tipp

Beachten Sie unbedingt die Verjährungsfrist! Normalerweise beträgt die Verjährungsfrist für baumängelbedingten Schadensersatz beim Kauf von Immobilien 5 Jahre. Wird ein Mangel jedoch arglistig verschwiegen, beginnt diese Frist erst, wenn der Käufer Kenntnis von dem Mangel erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen musste. Die arglistige Täuschung muss dem Verkäufer nachgewiesen werden.

Was passiert bei einem Ausschluss der Mängelrechte?

Wurde ein Ausschluss der Mängelrechte vertraglich vereinbart, verzichtet der Käufer in den meisten Fällen darauf, seine Mängelrechte bei nachträglich entdeckten Schäden geltend zu machen. Es gibt nur sehr wenige Ausnahmen, in denen der Verkäufer trotz dieser Vereinbarung für Sachmängel haften muss. Asbest stellt eine dieser wenigen Ausnahmen dar, allerdings nur dann, wenn der Verkäufer davon wusste und den Käufer arglistig getäuscht hat.

Kann der Verkäufer dagegen glaubhaft darlegen, dass er selbst nichts von der Asbestbelastung wusste, muss der Käufer alle entstehenden Kosten selbst tragen. Daher ist es grundsätzlich zu empfehlen, einen Asbestverdacht vor dem Kauf zu besprechen und im Idealfall gutachterlich und analytisch beurteilen zu lassen, sowie die voraussichtlichen Kosten der Sanierung zu beziffern. Insbesondere wenn die Verjährungsfrist von 5 Jahren noch nicht abgelaufen ist, besteht oft auch die Möglichkeit, sich mit dem Verkäufer außergerichtlich zu einigen. Dies ist in vielen Fällen eine Option, die überdacht werden sollte.

Was ist zu tun, wenn das neue Eigenheim beim Hauskauf mit Asbest belastet ist?

Schwach gebundene Asbestprodukte wie beispielsweise Cushion-Vinyl-Bodenbeläge oder Isolierungen von Nachtspeicheröfen müssen auf Grundlage der Asbestrichtlinie im jeweiligen Bundesland sehr zeitnah beseitigt werden. Sie sollten in diesem Fall jeden unnötigen Aufenthalt im Gebäude vermeiden und Warnschilder aufstellen. Unbeschädigte fest gebundene Asbestprodukte wie Asbestzement können zwar laut aktueller Rechtslage im Gebäude verbleiben, dürfen jedoch nicht angebohrt, mit Bürsten oder Druckluft gereinigt, geschliffen, gesägt, beschädigt oder gar ausgebaut werden.

Für Ausbau und Entsorgung muss ein Asbestfachbetrieb mit entsprechender Zulassung und Sachkunde (TRGS 519) beauftragt werden, wie z.B. das Team von den Asbestprofis. Auf der sicheren Seite sind Sie, wenn Sie spätestens vor dem Einzug gemeinsam mit einem Gutachter das Gebäude inspizieren und bei allen unklaren Materialien Analysen beauftragen. Mit einem so erstellten Überblick können Sie die notwendigen Arbeiten planen. Ziehen Sie nicht direkt am Tag nach einer Asbestsanierung ein. Trotz Feinreinigung kann die Faserkonzentration noch erhöht sein. Reinigen Sie den Raum nochmals mit feuchten Einwegtüchern, sobald sich sämtlicher Staub gesetzt hat.

Asbest im Haus? Jetzt von den Asbestprofis beraten lassen!

Asbestarbeiten dürfen nur von Fachbetrieben durchgeführt werden, deren Mitarbeiter regelmäßig auf Grundlage der TRGS 519 geschult sind. Ihre Asbestprofis halten die Zulassung selbstverständlich immer auf dem neusten Stand und verfügen darüber hinaus über langjährige Erfahrung. Wir bieten Ihnen ein umfangreiches Serviceangebot, bestehend aus Beratung und Besichtigung, Asbest-Tests und Materialproben sowie die in jeder Hinsicht optimierte Sanierung. Natürlich wählen wir stets die umweltschonende Entsorgungsmöglichkeit. Kontaktieren Sie uns heute noch für ein kostenloses und unverbindliches Angebot. Unser Team freut sich auf Ihren Kontakt und hilft Ihnen gerne weiter!